현재(2026년 6월 기준) 정부의 최종 세제개편안은 아직 발표되지 않았습니다.
아래 내용은 정부 정책 방향, 기획재정부 검토 내용, 전문가 분석 및 언론보도를 종합한 예상안이며 실제 발표 내용은 달라질 수 있습니다.
2026년 세제개편의 핵심 방향은 다음과 같습니다.
- 실거주자 우대
- 다주택자 과세 강화
- 비거주 주택 보유자 혜택 축소
- 고가주택 보유자 세부담 확대
- 투기성 수요 억제
정부는 실수요자 중심의 주택 시장을 만들겠다는 방향성을 지속적으로 강조하고 있습니다.
1. 장기보유특별공제 개편
1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
실제 거주 여부와 관계없이 장기간 보유한 경우 상당한 절세 효과를 얻을 수 있습니다.
정부는 실거주자 중심으로 제도를 개편하는 방안을 검토하고 있습니다.
예상되는 방향은 다음과 같습니다.
- 보유기간에 대한 공제율 축소
- 거주기간에 대한 공제율 확대
- 실거주 요건 강화
유리한 대상
- 실거주 1주택자
- 장기 거주자
- 무주택 실수요자
불리한 대상
- 서울 집을 임대 중인 지방 거주자
- 학군 목적으로 전세를 활용하는 소유자
- 실거주하지 않는 1주택자
- 다주택 투자자
2. 종합부동산세 개편
정부는 종합부동산세 체계 조정을 검토하고 있습니다.
주요 검토 사항은 다음과 같습니다.
공정시장가액비율 상향
현재보다 과세 기준을 높여 세 부담을 늘리는 방안이 거론되고 있습니다.
초고가 주택 세율 조정
특히 서울 핵심 지역의 고가주택에 대해 추가적인 세율 인상이 검토될 수 있습니다.
다주택자 과세 강화
다주택 보유자에 대한 종부세 부담을 확대하는 방향이 논의되고 있습니다.
세 부담 증가 가능성이 높은 계층은 다음과 같습니다.
- 고가 아파트 보유자
- 다주택자
- 법인 명의 주택 보유자
3. 다주택자 양도소득세 강화
정부는 다주택 보유에 대한 세제 혜택을 축소하는 방향을 검토 중입니다.
예상되는 내용은 다음과 같습니다.
- 양도세 중과 유지
- 장기보유특별공제 축소
- 법인 보유 주택 과세 강화
- 절세 목적 보유 규제 강화
다주택자는 매도 시 세 부담이 증가할 가능성이 높습니다.
특히 단기 차익을 목적으로 한 투자형 보유는 불리해질 수 있습니다.
4. 임대사업자 세제 혜택 조정
등록임대사업자에 대한 세제 혜택 축소 가능성이 제기되고 있습니다.
주요 내용은 다음과 같습니다.
- 양도세 감면 축소
- 세액공제 축소
- 중과 배제 혜택 축소
- 의무임대 종료 후 혜택 제한
과거 세제 혜택을 전제로 투자한 임대사업자들의 수익성이 낮아질 수 있습니다.
5. 실거주 중심 과세체계 강화
이번 세제개편의 가장 중요한 키워드는 “실거주”입니다.
정부는 다음과 같은 방향을 추진할 가능성이 높습니다.
혜택 확대
- 실거주 1주택자
- 장기 거주자
- 생애 최초 주택구입자
- 무주택 실수요자
부담 확대
- 비거주 주택 보유자
- 투자 목적 보유자
- 다주택자
- 법인 투자자
무주택자
직접적인 세 부담 변화는 거의 없습니다.
다만 다주택자의 매물이 증가할 경우 주택 구매 기회가 늘어날 수 있습니다.
실거주 1주택자
가장 보호받는 계층으로 평가됩니다.
다만 초고가 주택 보유자는 종부세 부담이 증가할 가능성이 있습니다.
비거주 1주택자
이번 개편에서 가장 주의가 필요한 계층입니다.
장기보유특별공제 축소 시 양도세 부담이 크게 증가할 수 있습니다.
다주택자
가장 큰 영향을 받을 가능성이 있습니다.
예상되는 변화는 다음과 같습니다.
- 종부세 증가
- 양도세 증가
- 절세 혜택 축소
- 임대사업자 혜택 감소
1주택자
- 실제 거주기간 확인
- 향후 매도계획 점검
- 비과세 요건 검토
비거주 1주택자
- 실거주 전환 가능성 검토
- 세제개편 전 매도 여부 검토
- 장기보유특별공제 변화 확인
다주택자
- 보유세 증가 시뮬레이션
- 매도 전략 검토
- 증여 전략 검토
- 법인 보유 여부 점검
2026년 7월 세제개편은 “실거주자는 보호하고, 비거주 보유자와 다주택자는 과세를 강화하는 방향” 으로 진행될 가능성이 높으며, 특히 장기보유특별공제·종합부동산세·다주택자 양도세가 핵심 쟁점이 될 것으로 예상됩니다.
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